现房销售是行业长期大趋势，但不能简单“一刀切”全面推开，必须要有金融、监管等配套制度协同。
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8月28日，据住建部官网消息，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。政策一经发布，市场关注度迅速走高。
此次改革并非取消预售制度，而是通过供给侧结构性优化，从根源防范房屋交付风险、保障购房者权益。
58安居客研究院院长张波表示，此次商品房销售相关制度调整，是行业从“高周转预售模式”向“稳交付、现房为主”转型的标志性政策，也是加快构建房地产发展新模式的重要一步。
不搞“一刀切”，新项目可现房销售也可预售
政策出台后，有读者发出疑问：“优先选择现房销售，是不是意味着以后所有新项目都必须现房卖？预售制度是不是就此取消了？”
根据《通知》，对预售、现房销售划定了清晰适用边界，兼顾存量在建项目平稳运行与新增项目制度革新，有效避免了“一刀切”。
在现房销售方面，《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。
现房销售使用“优先”“鼓励”此类表述，传递出循序渐进、因地制宜的改革导向，并非全国“一刀切”强制现房销售。
住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责同志在回答记者提问时也明确，不搞“一刀切”。一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。
首提现房销售定金制，预售门槛明显抬高
值得关注的是，此次新政在配套制度上也进行了创新，首次提出现房销售定金制的概念。新规指出，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“首次提出推行现房销售定金制，有助于合理平衡买卖双方权利义务，降低交易纠纷风险，为现房销售模式提供制度配套。”
张波指出，现房销售的政策采用分层过渡的思路，新出让土地、尚未取得工程规划许可证的项目优先实行现房销售，已经完成取证的存量项目鼓励现房销售。其中现房销售定金制的设计是一大亮点，既为房企保留适度、合规的资金回笼渠道，又通过监管机制守住购房者资金安全底线。同时，现房销售是大趋势，但如果操之过急、一刀切全面落地，会显著拉长房企回款周期，放大行业整体资金压力，甚至冲击市场供应节奏。这次调整兼顾了防风险和稳行业，避免简单粗暴的一刀切模式，实现平稳过渡。
除现房销售之外，此次通知对预售制度做出明确安排，预售制度并未废除，但预售门槛明显抬高。
按照新规，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。同时，加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
供给侧深度变革，现房销售如何重塑楼市逻辑
早在2023年年初的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部首次系统、明确地提出现房销售的概念。此后，各类重磅会议、政策文件中，现房销售成为高频词汇。“十五五”规划进一步明确提出，“有力有序推进现房销售”。
在地方层面，全国已有数十个城市陆续开展现房销售相关探索。诸如深圳，个别住宅地块出让文件明确要求商品住房全部现房销售；广州试点现房地块出让，明确“现房销售承诺制”“土地出让金最长2年分期对价机制”，以减轻开发商负担；河南郑州、信阳等地也开展现房销售试点，鼓励优质地块探索现售模式，引导市场观念转变。
对于此次新政，张波指出，现房销售是行业长期大趋势，但不能简单一刀切全面推开，必须要有金融、监管等配套制度协同，才能够平衡风险防控与行业流动性。因此，本次政策没有简单取消预售，而是将防范交付风险、保护购房人合法权益，从过去原则性导向转化为全流程可执行的硬约束，并非单点政策补丁，而是土地、建设、资金、金融、登记的全链条协同设计。本次销售制度改革属于供给侧制度性建设，和公积金改革、需求端信贷政策相互配合，一边筑牢安居安全底线，一边激活合理住房需求，共同推动市场走向结构性修复。
推动现房销售，将给房地产市场带来哪些影响？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在供给侧改革方面，现房销售能够创新供给、牵引需求。现房销售模式下，新增供应部分可以实现“所见即所得”，倒逼房企深耕一隅，精细研磨和迭代产品，以差异化供给缓解或告别同质化竞争、低水平供给。同时，户型设计、交付标准、小区景观、生活配套、物业服务全部实景呈现，不再局限于图纸与沙盘，真正实现高质量发展。
从市场供给来看，李宇嘉认为，现房销售或许能成为破解“死库存”的关键。
李宇嘉指出，当前新房市场库存去化越来越难、压力越来越大，同质化、低水平竞争问题突出，2024年之前批售形成的“死库存”占比不低，成为拖累新房市场稳定的“堰塞湖”。
在李宇嘉看来，现房销售可能是破解这个死循环的关键，也是市场触底、预期稳定的一个抓手。现房销售会使得新房供应在1—2年内减少，从而给市场修复供需关系提供喘息空间，特别是为“死库存”去化创造难得的窗口期。
新京报贝壳财经记者段文平
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